近日，我们接到了这样的一个咨询，当事人打来电话说：“我们家的房屋被征收，但是没有产权证书，征收方给出的补偿价格特别低，我们不接受，征收方就直接作出了房屋征收补偿决定，在此之前也没经过任何的调查和认定，现在我们要是还不搬迁就要强拆了，可是这补偿也太低了！我们该怎么办呢？”

其实在房屋征收过程中，类似的情况屡见不鲜。由于房屋没有产权证书、未经登记，征收方不对该房屋进行调查和认定，直接以该房屋不是合法建筑为由，作为房屋征收补偿决定，且仅给被征收人很少的补偿，那么征收方这样的做法到底是否合法呢？在这种情况下，被征收人就真的没有协商的机会了吗？我们来看一个案例，您就知道了。

案件简介：

王某在某区有私有房屋一套，房屋所有权证载面积为349平方米，土地使用权面积为345平方米，后来王某对房屋进行换顶扩建了70平方米，2001年，王某曾经写过一份申请报告，内容大致为：“王某私有房屋系1987年经批准所建，因楼顶漏雨，经防水公司多次补漏未能解决，难以居住，故于1999年进行换顶并扩建70余平方米，特此申领产权证书，请予批准。”老王房屋所在地某社区居委会和街道办事处城管办事处均在申请报告上签章“情况属实”。2014年，该区政府作出房屋征收决定，决定对王某房屋在内的国有土地上的房屋实施征收，并公告了房屋征收决定和房屋征收补偿实施方案。后来，对王某的房屋进行了评估，但并不包括未登记的房屋部分，也就是王某于1999年扩建的房屋部分。2014年8月，征收实施单位的工作人员与王某就房屋征收补偿进行协商，但因为未登记的房屋未给予补偿，导致王某对最终的补偿金额及安置房屋不能接受，双方未达成一致，2014年9月，区政府作出房屋征收补偿决定，对王某的房屋进行征收，并要求老王在15日内办理房屋补偿安置和移交手续并腾空房屋。老王对此不服，向该市人民政府申请行政复议，但复议机关作出复议决定维持了上述房屋征收补偿决定，老王遂向人民法院提起了诉讼。

裁判结果：

一审法院认为该区政府对王某已登记的房屋作出补偿决定与未登记的房屋是否应予补偿没有必然联系，故对某区政府依法做已登记的房屋作出的征收补偿决定予以维持，遂驳回了王某的诉讼请求。

王某不服，向该市中级人民法院提起了上诉。该市中级人民法院经审理认为，被上诉人区政府在作出房屋征收决定之前，未对被征收人王某未经登记的房屋作出认定和处理，故其作出的案涉征收补偿决定中对于王某被征收房屋价值补偿的认定，证据不足。原审法院作出的判决认定事实不清。最终，该市中级人民法院作出判决：一、撤销一审判决；二、撤销案涉房屋征收补偿决定；三、责令该区政府依法对王某重新作出房屋征收补偿决定。

案情分析：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对于认定为合法建筑的未超过批准期限的临时建筑的，应当予以补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。本案中，该区政府在作出征收决定之前并没有对于王某未经登记的房屋进行调查、处理、认定，虽然没有人对该征收决定提起诉讼，但在征收补偿决定的程序中，该区政府也应该对王某的房屋进行调查认定。然而该区政府不但没有对未登记的建筑物进行调查、认定，也没有在补偿决定中体现，补偿决定中仅仅是对有证房屋进行了补偿，显然是没有依据的，应当予以撤销。

律师建议：

在房屋征收过程中，由于历史的原因，很多建筑物在建造的时候没有履行审批手续，也没有办理房屋产权证明，但是需要明确的是，未经登记、未办理产权证明的建筑物并不等于违法建筑。如果简单的将未经登记的房屋认定为违法建筑，仅给予很少的补偿甚至不予补偿，显然是不合理的。被征收人一定要重视这一问题，及时配合征收方对于未经登记的房屋进行调查，积极提供有关房屋建造的情况并行使自己的权利，必要时申请听证。征收方一旦作出了房屋征收补偿决定，要及时对征收补偿决定进行审查，如果补偿决定中没有体现未经登记房屋的补偿，或者存在其他违法之处，及时申请行政复议或者行政诉讼，维护自己的合法权益。