从法律中的规定来看，在进行房屋租赁的时候，如果约定的租赁期限超过了6个月的，那就需要当事人签订书面的租赁合同才行。不过就房屋租赁合同的有效期限来看，法律中同时也是进行了限制。那究竟房屋租赁合同有效期限是多久呢?请一起在下文中进行了解吧。

　　一、房屋租赁合同有效期限是多久

　　《合同法》第214条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。” 因此，房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为20年。

　　二、超过最长期限合同有效吗

　　1、房屋租赁合同期限最长20年，是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年;并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年。

　　2、房屋租赁期间届满，当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

　　3、房屋租赁期限超过20年，并非整个租赁合同无效;而是超过20年部分租赁期限无效，也就是租赁期限按20年计算。

　　因此租期超过20年的租赁合同并不因此全部无效，而是超过20年部分租赁期限无效，在20年之内的租赁期限仍然合法有效。

　　三、租赁房屋有问题怎么办

　　在现实生活中，承租人往往会发现承租的房屋经常有各种各样缺陷，与房主事前承诺的居住条件不符，比如屋顶漏水，电话线、闭路电视线不通，没有热水供应等。在这种情况下，完全可以让房主出钱解决，因为法律规定房主应当保证出租房的质量，并且履行租赁物的维修业务。如果房主拒绝，承租人也可以自行维修并由房主承当费用。当然，如果这个缺陷已经严重影响到承租人居住的，承租人可以选择解除合同关系，并且要求房主返还没住期间的租金，还可以要求其赔偿因此产生的损失。

　　在租赁房屋的时候，只要是在法律规定范围内作出的约定，那么该约定就是会被认为有效。至于，房屋租赁合同有效期限《合同法》中要求是不能超过20年的，所以只要当事人在20年之内可以根据实际情况作出具体的租赁期限约定。