房屋产权调换，是指征收人用异地或者原地再建的房屋与被征收人现有的房屋进行产权交换，并按征收房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。被征收人原来的房屋被拆除后，仍然享有调换房屋的房屋产权。产权调换是房屋征收补偿安置的方式之一，其特点是以实物形态来体现征收人对被征收人的补偿。无论是居住房屋还是非居住房屋均可采用产权调换的方法，但排除了非公益事业房屋的附属物。
被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
一、房屋征收补偿中选择房屋产权调换要注意什么？
1.产权调换房屋的地点选择
产权调换房屋的地点有两种情形:一是异地调换；二是原地调换，也称回迁。不过，被征收房屋使用人的房屋调换地点，应当根据城市规划对建设地区的要求和建设工程的性质，按照有利于实施城市规划和城市旧区改建的原则确定。由于城市建设必须符合城市规划，能否实现原地安置受城市规划的制约。如被征收的房屋虽然是住宅，但按照城市规划法被征收房屋拆除后该建设用地不得再建住宅，则原房屋所有人就不能强行要求原地调换；如果新建房屋的性质与被征收房屋的性质是一致的，则征收人原则上可对被征收人实行原地安置。
从征收法律规范的规定来看，目前的征收行政法规和征收地方性法规、地方性规章对征收产权调换用房的地点规定并不明确，但这并不意味着在审判实践中对这种案件的处理就没有法律依据。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第25条，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。根据上述法律规范的规定，征收人应当就征收安置的地点问题与被征收人依据征收条例的规定进行协商并达成书面协议，反过来说，被征收人可以就征收安置用房的地点问题与征收人进行协商，即被征收人有权利参与征收安置用房的地点的选择，只不过要依据征收法律规范的规定与征收人进行协商和参与征收安置用房地点的选择。在征收实践中，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。因此如果被征收人对于征收安置用房的地点与征收人经协商没有达成书面协议，房屋征收部门作出补偿决定之后被征收人不服的，可以向政府申请行政复议，也可以直接向法院提起行政诉讼。
2.产权调换房屋的质量
用于产权调换房屋的质量和安全性能的好坏，直接关系到被征收房屋所有权人的切身利益。在实践中，部分征收人为了节约成本，提供的产权调换的质量、功能、环境等方面都比较差，有的甚至严重违反国家有关设计和工程建设的规定，给房屋使用人的生活带来极大的不便，有的甚至存在严重的质量隐患，是“豆腐渣工程”。
征收安置合同中必须约定产权调换房屋的质量，但在实践中，有时当事人因为疏忽没有在合同中约定质量。在此种情况下，征收安置房屋的质量应当如何判定呢?
根据《合同法》的相关规定，当事人对质量问题没有约定的，须执行国家质量标准。房屋作为一种建筑产品，无论如何使用，首先应当保证安全，符合国家质量安全标准。《建筑法》第52条规定，建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准要求；第36条规定，建筑工程的勘察设计单位必须对其勘察、设计的质量负责。勘察、设计文件应当符合有关法律、行政法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计技术规范以及合同的约定。设计文件选用的建筑材料、建筑构配件和设备，应当注明其规格、型号、性能等技术指标，其质量要求必须符合国家规定的标准。这里提的工程建设技术规范是指对各类工程的勘察、设计、施工、安装、验收等需要协调的事项所制定的标准，包括规范和技术规程等。工程建设方面除国家发布的法律法规外，还有许多技术规范，有些技术规范是强制性的，属于必须遵守的。比如，建筑物必须配有必要的消防设施等，住宅房屋的卧室、起居室、厨房、卫生问的面积都要符合住宅设计规范的要求。对于房地产开发项目，《城市房地产开发经营管理条例》还规定，房地产开发公司开发建设的房地产项目，约定符合建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范。设计规范是国家为保障城市基本住房条件，提高城市住宅功能质量，使住宅符合适用、安全、卫生、经济等要求而制定的强制性标准。质量验收规范是对建筑产品的结构、外观、设备等质量和安全、美观、适用所做的强制性标准。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照下列要求进行综合验收:(1)城市规划设计条件的落实情况；{2)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；(3)单项工程的工程质量验收情况；{4)征收安置方案的落实情况；(4)物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
如果被征收人进行产权调换的房屋建筑质量的确有问题，即没有通过质量验收的房屋，则不能安排居住。征收人应由此承担的义务等同于房屋出售人的义务。在房屋买卖合同中，因房屋主体结构质量经检验确属不合格，或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。给付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者问题他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
3.入住产权调换房屋后的义务
房屋被征收人人住产权调换房屋后，其义务主要在室内装修装饰方面，其实，这也是房屋买受人应承担的义务。依相关法规规定，人住人就室内装饰装修时不得从事下列活动:
(1)未经原设计单位或者具有资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。
(2)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房。
(3)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。
(4)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。
(5)其他影响建筑结构和使用安全的行为。
4.违约救济
征收补偿协议的履行过程中，除上述可能出现房屋质量间题的违约行为之外，还可能出现以下违反征收补偿协议约定的行为:
(1)征收人没有提供约定的面积、地点、楼层的房屋
征收补偿协议的双方当事人应严格按照协议的约定来履行，对于征收人在复建房建设过程中，擅自改变安置的面积、地点、楼层等，致使征收补偿协议无法履行，被征收人坚持按照征收补偿协议安置的，一旦起诉至法院，应判决征收人按合同的约定标准给付被征收人。征收人以无房为由拒绝安置的，而被征收人仍要坚持原协议安置的，应判决征收人按协议约定的标准另行给付。征收人拒绝执行的，可采取划拨征收人款项，在房地产交易市场购置商品房交付给被征收人的方法，予以强制执行。
(2)征收人私自处分产权调换用房如何处理
征收人与被征收人按照产权调换形式履行征收补偿补偿协议，明确约定征收人以位置、用途特定的房屋对被征收人予以补偿安置，如果征收人私自处分产权调换用房，比如将该房屋另行出卖给第三人，被征收人可以根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，要求行使优先取得权或者要求对方承担违约责任。
征收人和被征收人订立征收补偿协议之后，征收人为被征收人所建设房屋是为履行特定的协议而建立的，因此依据《民法通则》第19条的规定，征收人在将产权调换用房转让给第三人之前，应当征得被征收人的同意。由于征收安置或者补偿用房是经房屋征收主管部门审批的专门补偿被征收人的房屋，征收人将其擅自转让给第三人的行为因其违反法律规定，应当认定为无效民事行为。依据《民法通则》第61条的规定，民事行为被确定为无效后，没有履行的，不得履行。当事人因该行为取得的财产应当返还给受损失的一方，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。如果第三人善意取得①房屋的，应当由征收人根据该安置用房的市价给予赔偿。
5.征收安置过渡期待遇
征收开始时，征收人为被征收人准备的产权调换房屋尚未建设完成或者不具备住用条件，征收人可以依法安排被征收人在其他房屋内进行临时性的周转与过渡或者支付临时安置费供被征收人租房居住，这一安置和补偿用房的建设期间，即周转与临时过渡时期，就称为征收安置过渡期。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第22条，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。待征收人准备的产权调换用房具备住用条件后，被征收人再迁人产权调换房屋居住，有周转用房的将周转房腾退给征收人。
在征收中，无论是回迁安置还是外迁安置都存在周转与临时过渡的可能性。适用临时周转过渡的前提条件是:征收人安排的产权调换房屋在征收时不具备住用条件，而征收人的建设工程的要求是必须先征收。临时周转过渡必须符合征收法律规范的规定。征收人应该严格履行征收补偿协议，不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。征收补偿协议中规定的过渡期限，征收人必须遵守。被征收人在这方面的主要责任是针对由征收人提供周转房的使用人而言的，过渡期限到期，征收人按照征收补偿协议规定的条款提供产权调换房屋，周转房的使用人必须迁往产权调换房屋，及时腾退周转房，不得在取得产权调换房屋之后拒不迁房，不得强占周转房。
由于征收人的原因使产权调换房屋未能及时到位或其他原因致使被征收人暂时不能住安置房屋，征收人需要对此承担违约责任。因征收人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被征收人，应当自逾期之月起增加临时安置费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置费。
6.产权调换面积的计算
征收补偿合同是征收人与被征收人就征收安置和补偿事宜订立的民事补偿合同，因此双方均应当严格按照征收补偿合同的约定履行各自的义务。在当前情况下，因征收人的原因导致安置给被征收人的房屋面积少于补偿合同约定的面积的情况时有发生，在实践中造成大量被征收人上访和其他各类纠纷。如果征收人擅自缩小被征收人产权调换房的居住面积，侵害被征收人的合法权益，应当重新提供补偿合同规定的产权调换房。但是，如果缩小的面积是属于合理的误差，则不能认定对方有违法行为。
在征收实践中，常见的另一个问题是，房改房产权登记的面积一般都小于房屋的实际面积，房改房产权登记面积与实际面积不一致时应当怎么计算产权调换面积?
在此种情况下，确定房改房的征收面积，应当认为房改房权属登记的面积是房屋的建筑面积，而不是享受折扣后的房屋面积。此时，就需要注意在办理房改房产权登记时，需要在备注中说明参加房改的面积折扣具体是多少。在征收时这部分房改房可按照实际丈量的建筑面积给予补偿，同时由产权登记部门按照规定出具产权认定书。
特别的还有户型结构复杂的房改房的安置问题，比如有厨房而卫生间公用，或有卫生间而厨房公用以及多户合住等情况。征收住宅楼房，其厨房、卫生间齐全的，一律按照成套住宅房屋给予补偿；征收有厨房而卫生间公用或者有卫生间而厨房公用的住宅楼房，对被征收房屋所有人加上其分摊的公用卫生间或者公用厨房的建筑面积后，按照成套住宅房屋给予补偿；征收成套住宅楼房，其厨房、卫生间等由两户以上合用的，对被征收房屋所有人按照成套住宅房屋给予补偿，原建筑面积按照被征收房屋使用人单独使用房间的建筑面积加上其分摊的该套房屋合用的附属建筑面积后计算。
二、进行产权调换应该满足的法律条件
实行产权调换，必须满足以下几方面的法律要求：
1、 拆迁人是安置房的所有权人。
在产权调换法律关系中，被拆迁人因产权调换而取得新调换房屋的所有权，并作为对价将被拆迁房屋的所有权转让给拆迁人。所以，作为拆迁人来讲，如果采用产权调换的方式安置被拆迁人，其首先要对供调换的房屋享有所有权，否则无法实现真正意义上的“产权调换”。
2、 安置房必须符合国家质量安全标准。
在产权调换中，调换房的质量和性能直接关系被拆迁人的利益，拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。
3、 以房屋市场评估价为计算差价的依据。
由于安置房与被拆迁房在面积、位置、结构等方面存在差异，所以实行产权调换的，必须以房地产市场评估价格作为计算依据，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
三、个人的房屋因拆迁而选择房屋产权调换的，应当如何缴纳契税?
根据《财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》(财税〔2012〕82号)规定，自2012年12月6日起，居民因个 人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。
