买二手房与直接从开发商手里买商品房不同，买二手房的话，卖家或者买家都需要面临一个交税的问题，比如增值税，这就需要我们掌握税收的计算方式。下面，跟大家分享一下二手房增值税计算公式，以及个人所得税、契税等的计算方法。

　　一、二手房增值税计算公式

　　纳税人：卖方，土地增值税税率为5%，，其中个人因工作调动或改善居住条件转让原自住房，居住满5年及以上，免征；满三年及以上未满5年减半征收，未满三年按规定征收；

　　注：对个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税。

　　计算公式：交易总价款÷(1+5%)×5%

　　二、其他税费的计算

　　1、个人所得税计算方法

　　纳税人：卖方

　　普通住宅5年之内个人所得税计算方法：(售房收入-购房总额-本次缴纳营业税-原始契税-合同价×1%)×20%；

　　注：纳税人在地税系统中未能查询到原值，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，购房个人所得税税率暂定为计税价格的1%。

　　2、营业税计算方法

　　普通住宅营业税计算方法：不足2年——房屋总价的5.6%，超过2年(含2年)——免征营业税；

　　非普通住宅营业税计算方法：不足2年——房屋总价的5.6%，超过2年(含2年)——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%；

　　别墅营业税计算方法：不足2年——房屋总价的5.6%，超过2年(含5年)——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%；

　　注：购买时间是否满2年首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据。这三种证件按照时间最早的计算，一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证。

　　3、契税计算方法

　　纳税人：买方

　　普通住宅契税计算方法：90平米以下——首套1%，二套3%；90-140平米——首套1.5%，二套3%；

　　非普通住宅契税计算方法：3%，别墅契税计算方法：4%；

　　注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠

　　二手房交易税费--土地增值税计算方法

　　二手房交易土地增值税税率：5%(无法提供完全票据按金额的5%)

　　土地增值税的计算方法按四进差额累进税率计算，税率为30%～60%

　　注：对个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税

　　我们可以看出增值税的纳税主体是二手房的卖家，并不是所有情况都需要缴纳增值税，有些情况可以免征或者减半征收增值税，比如卖方持续居住超过五年的属于免增值税的情形。持续居住时间超过三年不满五年的减半征收增值税。除此之外，对于个人所得税、契税及营业税的计算方法，大家可以参考上述的计算公式。