北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示，在查处捂盘惜售行为时，还有一个难点值得关注，那就是捂盘惜售并非是一个法律意义上的词汇，法律法规层面没有这个词，也没有相关法律法规非常具体地就何为“捂盘惜售”进行解释。

   “拿了预售许可证却不卖房，这是很典型的捂盘惜售，因为相关法律法规规定必须在拿到预售许可证后的一定期限内一次性推盘。但是还有很多变相的行为，算不算捂盘惜售，应不应该处罚？”楼建波表示。

    四种变相捂盘行为

   楼建波列举了两种情况：一是大幅提高售价，导致没有人购买，从而拉长销售周期的行为；二是明明没卖却说卖完了，或者签假合同以减少可售房源，即当开发商觉得自己的价格定低了，就私下跟员工签订假的购房合同，说房子卖完了，再过一阵子让员工退房，再高价出售。

   “这两种情况造成的既定事实都是有房不卖，但是能否称得上捂盘惜售，业界并无定论，也因而目前查的大都是拿了预售许可证却不卖房的情况。”楼建波说。

    位于上海的保利翡丽华庭项目，今年年中就出现过开发商在和购房者签订合同时，要求购房者在房款基础上多缴纳40万元的装修金的情况。

    有业内人士曾经在接受法治周末记者采访时就认为，开发商突然加价就是想要逼退购房者，留着房子以后提价，因为当时保利翡丽华庭的售价低于周边新出让土地的楼面价。

    北京来硕律师事务所主任李文谦说，他在多年的执业过程中还发现另外两种变相捂盘的方式，一是后续房源转售为租，二是晚领证分批拿。

   “有的开发商将一些项目的后续房源转售为租，待租客撤离后，重新翻新外立面和内部装潢，再高价出售，有的甚至就带租约出售。对于开发商而言，这种变相捂盘方式不但可以延长销售周期，而且还可以拿租金来偿还银行利息。”李文谦说。

    至于晚领证分批拿的情况，李文谦解释说，是指开发商尽可能的拖延拿预售许可证的时间，或是分次分批的拿证，以此拉长销售周期。

    一位不愿具名的业内人士说，分批拿预售许可证，可谓是开发商普遍使用的、灵活调整推盘节奏方法。尤其是在楼市上涨周期内，很多开发商通常都是一次只为少量房屋申请预售许可证，每次开盘后都可以造成“日光”的结果，这样后续推盘时可以顺势涨价。

   “通常先开盘的位置都是相对不好的，楼王的位置往往是最后开盘的。”一位购房者描述她观察到的现象。

    开发商怎么才能分批拿预售许可证？

    前述不愿具名的业内人士称，因为《城市房地产开发经营管理条例》规定，要获取预售许可证必须满足“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期”等多个条件。

    公开资料显示，北京市住建委2013年还发布预售新规，建筑项目为7层及以下的，需要主体结构封顶才能办理预售许可、对外销售；8层及以上的，要完成至少规划中一半的层数，并且不低于7层才能申请预售。

   “只要不能满足任何一个条件，都无法拿证，那么多条件，开发商可以灵活掌握。”前述不愿具名的业内人士表示。

    捂盘惜售并非楼市疯涨根源

    通过查询公开资料发现，在国家层面虽没有关于捂盘惜售的具体定义，但合肥在2008年出台了的《关于进一步加强我市商品房预（销）售管理工作的通知》中，明确规定了属于捂盘惜售的五种情况。

    如果开发商存在“以超出周边楼盘数倍的畸高价格挂牌，且在一年内单幢楼盘销售率不到5%的”“对已达到预售标准的房地产项目不申报预售许可，经房地产行政主管部门《行政告知书》敦促后，仍不申报的”等情况，都属于合肥市认定的捂盘惜售行为。

   “即便是地方这样的细则，开发商也很容易规避掉。”房产专家陈宝存认为。

    在楼建波看来，当前情况下，要想尽量减少开发商捂盘惜售的行为，可以考虑的解决途径有两个：一是从法律层面明确捂盘惜售的定义；二是政府部门在出让土地时，在出让合同中明确约定，必须在多久之内开发完，销售环节不得出现哪些情况。

   “否则在当前情况下，打击捂盘惜售的精神很难贯彻下去。”楼建波说。

    此外，楼建波和陈宝存均表示，捂盘惜售并非导致当前房价快速上涨的根源。

   “从目前的情况来看，在一线城市，即便是开发商把捂着的房子都卖了，也处于供不应求的状态。”陈宝存认为。

    因而，在陈宝存看来，与捂盘相比，更严重的问题是捂地，有的开发商拿到土地后坐等升值迟迟不开发。

   “要想扼制房价过快上涨，更应该从增加土地供应的角度来解决问题。”陈宝存认为。