蓝秦律师团上期为大家介绍了同村村民之间买卖房屋是否有效的问题，今天继续为大家推送农村房屋买卖合同效力认定的第二种情况，即：

集体经济组织成员与非本集体经济组织成员之间（村民与非本村村民）买卖农村宅基地上房屋合同效力的认定

通过考察我国现行法律和相关政策可以看出，我国法律法规对宅基地使用权的取得虽然作了规定，但是对于买卖宅基地的流转形式的规定却是不明确的，即对于将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让并没有禁止性规定。很多人由此认为，“法无禁止即自由”，法律对买卖农村宅基地房屋并没有禁止性规定，只要双方协商一致且符合合同法规定的有效要件，农村宅基地上房屋买卖合同就是有效的。

笔者认为此种观点违背我国宪法和土地管理法的立法精神。农村宅基地依法属于特定集体经济组织所有，属于该集体经济组织所有成员生存和发展的基本生产和生活资料，仅限于该集体经济组织成员有权申请并经相应行政审批程序取得宅基地。我国法律对农村宅基地上房屋买受人的身份虽然没有明确规定，但从部门规章层面看，中华人民共和国建设部2008年制定的第168号令《房屋登记办法》第八十七条规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理”，对于非本集体经济组织成员申请农村村民住房所有权转移登记，是不予办理的，这条规定也就间接否认了非本集体经济组织成员购买农村宅基地上房屋的主体资格。因此，集体经济组织成员与非本集体经济组织成员之间（村民与非本村村民）以村宅基地上房屋为合同标的物所缔结的合同，均应认定为无效。

    农村宅基地上房屋买卖合同被认定无效后，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”，合同被认定无效后，买受方应当将依该合同所取得的房屋予以返还。买受方若对房屋进行了改、扩建或装饰装修的，依据民法的添附理论，由房屋出让方享有添附物的所有权，同时需对受让方予以折价补偿。若双方还有其它损失，则应当在各自过错责任范围承担相应的损失赔偿责任。