“外墙的保修期一般是5年。当小区外墙脱落，且已过保修期，如果小区有住房专项维修基金，就由基金负责，经三分之二业主同意后即可动用这部分资金来维修；如果没有住房专项维修资金的住宅，维修费用就需要整栋楼的业主共同承担”

法治周末记者 肖莎

绿地集团在成都的豪宅项目绿地锦天府最近被曝光出现了多次外墙脱落事件。

据《成都商报》报道称，业主姜先生所在楼栋的外墙黄岗石掉落，曾把自家的地下室天窗砸得粉碎。业主王女士称，小区内至少有6户业主遭遇了外墙砖脱落的事件，不过都没砸到过人。

法治周末记者试图通过成都商报记者联系姜先生进行进步一采访，但姜先生表示，绿地方面在对问题进行整改，暂时不接受采访。

不过，法治周末记者查询资料发现，近些年来，媒体曝光的小区外墙脱落砸伤人或砸到物的事情并不少见，甚至有小区的外墙多次大面积脱落。

为何那么多小区的外墙会脱落？外墙脱落后应该由谁出钱来维修？外墙脱落时如果砸到行人或车辆应向谁追责？

万达项目也曾外墙脱落

3月7日，在百度新闻栏目键入关键词“外墙脱落”，出现有近6万篇相关文章，搜索结果显示，仅今年3月份，一周内就有成都、大连、温州、长沙、武汉、杭州、西安、银川等多地的楼盘就出现外墙脱落事件。

法治周末曾经也就宁波市鄞州区万达公寓的外墙频繁脱落事件进行报道，该小区的外墙在6年里曾脱落30余次。

然而在采访时记者发现，当遇到类似问题，不少开发商或物业会跟业主打太极，延迟维修，鄞州区万达公寓从2010年起就开始出现外墙脱落的情况，且多次砸中楼下停放的车辆。有业主表示，墙体脱落还造成房子渗水严重，但直到2015年7月，万达方面一直没有给业主一个明确的答复。

万达方面此前处理问题的方式也一直被业主诟病。

3月4日，宁波市鄞州区都市森林社区居委会(该居委会下辖3个小区，包括万达公寓)许书记告诉法治周末记者，在法治周末等媒体的舆论监督下，万达方面在去年9月派驻施工队进驻小区，对小区的外墙脱落、空鼓等问题进行了维修。

“因为小区的维修金已经用的差不多了，这次维修是万达方面出的钱，据说花了100多万元。”许书记称。

外墙脱落谁应负责维修

许书记告诉法治周末记者，去年万达进驻施工队时，鄞州区万达公寓的外墙尚在保修期内，因而万达方面会对维修负责。

那么通常情况下，外墙的保修期是多久？如果过了保修期，出现外墙的大面积脱落，开发商是否还应承担责任？这笔费用又应该由谁出？

“外墙的保修期一般是5年。当小区外墙脱落，且已过保修期，如果小区有住房专项维修基金，就由基金负责，经三分之二业主同意后即可动用这部分资金来维修；如果没有住房专项维修资金的住宅，维修费用就需要整栋楼的业主共同承担。”北京来硕律师事务所主任律师李文谦说。

不过北京东元律师事务所房地产建设工程法律事务部首席律师李松提醒道，如果小区的外墙大面积脱落，说明楼房在施工过程中就存在一定问题，说明楼房质量可能是有问题的。那么在这种情况下，业主可委托相关机构对外墙质量进行检测，如果检测结果说明质量不合格，那么维修的费用仍应由开发商承担。开发商事后可以向施工方讨要这部分维修费用。

据媒体报道，广东省鹤山县御景湾小区此前出现了外墙脱落，开发商发现是因为施工问题引起楼房出现渗水、空鼓进而导致外墙脱落，因此起诉了承建商，要求后者赔偿损失。

已有地方出台禁止性规定

据媒体报道，不少小区的外墙脱落时都曾砸到汽车或行人。

那么在这种情况下，人如果被砸伤或车辆如果被砸坏，就医或维修的费用应向谁追讨？

李文谦说，如果外墙砖是在保修期内脱落伤人的，责任应由施工单位和开发商承担。如果超过了保修期，责任一般由物业管理公司承担。如果小区没有物管公司，根据民法通则、侵权责任法、物权法等法律规定，秉着“谁受益，谁负责”的原则，由居民楼的全体居民共同承担责任。

“通俗地讲，居民要想免责，就必须举证证明自己没有过错。”李文谦说。

不过，记者在采访中发现，由于外墙贴瓷砖脱落的风险较大，有一些地方已经出台规定，禁止3层以上的楼房外立面贴瓷砖。如西安市建委此前就规定，从2011年9月1日起，各类新建、改建、扩建民用建筑工程，禁止设计、使用瓷质面砖进行外墙饰面，3层以下建筑或裙房除外。