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房产纠纷名师讲堂第四十四讲——农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定

来源:网络   作者:蓝秦律师团  时间:2016-01-20

案例


        李某系一名自由画家,5年前,从宋庄韩某处购得一幢位于该村的老宅基地房屋(带院)。房款付清、房屋交付并经装修后,李某就从老家将其家接来并入住,一直至今。2013年7月,李某突然接到法院的传票,这张传票打破了李某一家平静安宁的生活。原来韩某起诉李某,要求确认双方当初签订的房屋买卖协议无效,并要求李某将该房屋院落还给韩某。李某对此不能接受,无法容忍韩某的反悔与忘义,故来到法律援助中心咨询。

专家说法

        
        目前,涉及农村私房买卖的合同纠纷案件频频发生,由于目前相关法律、法规不够明确,在实践中产生了诸多分歧,结合目前的法律和案例,农村私有房屋买卖合同应当认定无效,主要理由如下:
          一、房屋买卖必然涉及宅基地买卖,而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定,宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”,国家土地管理局【1990】国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定:原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋,给出资者使用,并从中牟利或获取房屋产权,是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。
        二、宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房,实际上是买地,在房地一体的格局下,处分房屋的同时也处分了宅基地,损害了集体经济组织的权益,是法律法规明确禁止的。
        三、目前,农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记,故买卖虽完成,但买受人无法获得所有权人的保护。
        四、认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益,在许多案件中,出卖人处于弱者的地位,共要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存利益。
       另外,此类合同的效力以认定无效为原则,以认定有效为例外,如买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批手续的,可以认定合同有效。



李文谦律师,中国政法大学法学硕士,中国传媒大学工商管理学硕士(MBA),中国诉讼法领域知名律师,律师世家出身。李律师自1998年开始研修法律,迄今已有十一年法务工作经验,在律师界享有较佳的声誉。李律师身为中国律师协会会员、北京市律师协会会员,自律师执业以来代理了大量诉讼及非诉讼案件,因办理房产纠纷及拆迁案件而出名,在房地产与建筑工程、离婚争产,等重大诉讼及民商事案件执业领域具有丰富的经验,以其优秀的执业能力及卓越的执业操守连续四年被评为年度大律师。李律师把“匡扶正义、仗法直言”作为自己的执业理念,在实际办案过程中,不畏强权,把维护当事人的利益放在第一位。李文谦律师创办了蓝秦拆迁征地律师团,如今已经发展为蓝秦房产律师团,蓝秦离婚争产律师团。蓝秦房产律师团是国内首批专业从事房产诉讼纠纷的律师团队,团队成立以来在征地拆迁,延期交房,房产售后维权,离婚争产领域拥有良好的信誉和口碑。蓝秦律师团凭借其丰富的维权经验,精深的律师技巧,卓越的见地,极富创造力的思想,以及与生俱来的正义感,在房地产律师的领域取得了很高的成就,多年来受到业内外的广泛好评。蓝秦律师团队有着一批经验丰富,勤勉尽责的律师,办理案件的执业水平和业务能力受到了委托人很高的赞誉,承办过多起重大、疑难、典型案件,曾多次接受媒体采访,包括中央人民广播电台、中央电视台、北京人民广播电台、北京电视台、山东电视台、广东电视台、湖北电视台,新华网、人民网、新浪网、网易,中国法院网,《人民日报》、《法制日报》、《法制周刊》、《南方都市报》、《法制晚报》、《北京晚报》《北京青年报》、《新京报》、《齐鲁晚报》杂志等。

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