新型房产买卖方式——售后包租

何为售后包租？就是开发商承诺业主投资的商铺由其承包经营，业主购房后即将物业交给开发商管理，定期返还租金并回购。让业主认为可以投资几十万就可以稳定的达到数年稳定收益。以此为卖点推销商铺。

通常开发商会要求购房人签订两份主要的合同：

《商品房买卖合同》和《商铺委托管理合同》（名称可能有不同）

违法性

建设部新闻发言人说，售后包租等销售形式含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺，涉嫌违反建设部《商品房销售管理办法》第十一条及国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条等有关规定。  

建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”第十二条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。”  

国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”  

建设部要求，各级房地产管理部门要加强监管，对违背有关法律法规规定销售商品房的，一经发现要严肃查处。

售后包租模式本来作为一种销售手段，并无不可，但是由于在我国今年的发展逐步演化为一种非法集资，因此被我国法律所禁止，并最高可上升到刑事案件的级别。

法律规定“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”，将按刑法第一百七十六条有关规定处罚。尽管打击如此严厉，却依然无法阻止售后包租仍大行其道。

维权指南

带有欺诈性的售后包租通常要到开发商无法兑现承诺的租金才会爆发，根据项目的复杂情况不同又会有不同的体现，有的项目无法办理产权证（木樨园案件），有的项目被法院查封，有的项目开发商没有丧失支付能力但是拒绝兑现租金，有的项目无法出售。这就导致不同的项目业主维权的目标不同。因此当业主面临涉嫌包租欺诈的时候，请咨询专业的律师团队，用法律的武器保护自身的合法权益。

李文谦律师，中国政法大学法学硕士，中国传媒大学工商管理学硕士(MBA)，中国拆迁征地领域知名律师，律师世家出身。李律师自1998年开始研修法律，迄今已有十一年法务工作经验，在律师界享有较佳的声誉。李律师身为中国律师协会会员、北京市律师协会会员，自律师执业以来代理了大量诉讼及非诉讼案件，因办理征地拆迁案件而出名，在“民告官”、土地征收、房地产与建筑工程、合同纠纷等重大行政诉讼及民商事案件执业领域具有丰富的经验，以其优秀的执业能力及卓越的执业操守连续四年被评为年度大律师。李律师把“匡扶正义、仗法直言”作为自己的执业理念，在实际办案过程中，不畏强权，把维护当事人的利益放在第一位，尤其是在办理拆迁征地案件中，承诺只为被拆迁人、被征收人维权。为满足广大被拆迁户、被征收户的维权需求，李文谦律师创办了蓝秦拆迁征地律师团，该团队具有办理征地拆迁案件的丰富经验，除了采取各团队采取的主流办案方法（组合诉讼、全方位诉讼）办理各类拆迁征地案件以外，还独创了定位诉讼（节约诉讼成本、提高办案效率）、非诉讼等方法来办理拆迁征地案件。蓝秦律师团成立至今，在全国各地的被征地拆迁客户中创下了良好的口碑，最主要的是在案件实际解决方面（如胜诉率、实际获取合理利益方面等）有着较好的业绩，就办案效果来说，据不完全统计，均高于其他同类型的拆迁征地律师团队。李文谦律师基于个人精通的法律知识与办案经验，在办理案件过程中，善于根据各户的实际情况制定适合的法律解决方案，从根本上着手解决问题，追求实际的办案效果。李文谦律办理案件认真负责，勤勉尽责，自执业以来，共代理征地拆迁案件近六百余件（其中较多的有一定的社会影响力），其它各类案件近三百件，均取得了较好的效果，赢得了当事人的赞誉。李文谦律师承办过多起重大、疑难、典型案件，曾多次接受媒体采访，包括中央人民广播电台、中央电视台、北京人民广播电台、北京电视台、山东电视台、广东电视台、湖北电视台，新华网、人民网、新浪网、网易，中国法院网，《人民日报》、《法制日报》、《法制周刊》、《南方都市报》、《法制晚报》、《北京晚报》《北京青年报》、《新京报》、《齐鲁晚报》杂志等。

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