房产纠纷名师讲堂第二讲——延期交房万象之反搭便车
延期交房万象之—— 反搭便车
随着城镇化发展，城镇居民住房商品化日趋活跃，由此引发的商品房买卖纠纷已是当前社会的一大热点和焦点问题，也是法院审理案件的重点和难点之一。争议类型主要集中在房屋质量、延期交房、迟延**等方面，其中涉及逾期交房占了近八成。而逾期交房现状中有一个很重要的现象:
搭便车是一种在商品房业主集体维权时经常遇到的问题，在单个人诉讼中不会遇到，所以很少引起维权者的重视。
集体维权通常由少数人推动，组织多数人参与。而多数人参与的程度有限，多体现在精神上、口头上，业主们关心自家的房屋纠纷，有充分的诉求，但是一旦大家想到已经有人去做了某事，比如向政府反映、寻求律师帮助、打官司、聘请鉴定公司等，自己就会不再积极行动。
搭便车心理是人之常情，不是罪恶。但是搭便车心理常常成为小区维权不了了之的原因，假设小区只有一个业主，通常来说很多商品房集体维权中致命的问题就往往不会发生，比如最典型的小区慢性病——物业问题。开发商和物业公司是单个个体，相反松散的业主因为搭便车心理不容易形成组织，行政组织不容易持久有效的和开发商对抗。
从总的资金、力量、技术、关系角度讲，通常一个小区业主的总资产、人力、物质和精神资源的总和会大于开发商，但是由于搭便车心理，往往导致“因为有了你所以弱了一点”。
集体维权有何好处？
“集体维权关键在于能降低维权成本，提高维权成功的可能性。”大家之所以要集体收房，主要因为大部分业主共同面临购房合同的交付程序，合同是大家联合在一起的基础。而交付过程中开发商存在很多违约情况，特别是规划变更、房屋质量等问题，都是针对大部分业主的，而不仅仅是其中一两户业主。这样，共同的合同基础，共同的利益需求，使大家能够共同地组织起来，这是集体维权能够联合组织的基础。
业主意识到，单一力量总是弱小的。单一维权行动没有分工，很难持续进行。同时，一、两户业主的维权行动往往没有能力承担相对大的维权成本，比如律师费用、测绘、评估、鉴定等费用。
集体维权过程中最大的特点是维权人数的变化。刚开始一说维权，业主人数非常多。但是维权过程中肯定要涉及到成本，而只要一提起付费，维权业主人数会下降到原有人数的１０％。其实，流失掉的９０％的业主并不是不想维权，而是想寻找搭便车的机会。他们让剩下的１０％的业主去作维权工作。如果维权行动成功了，他们跟着沾便宜；如果维权行动失败，这９０％的业主什么都不用承担，如时间、精力、安全、费用等等。
此时，剩下的１０％的业主继续坚持维权，就要建立反搭便车机制，这样，流失掉的９０％中的业主也会有一部分再回来维权。因为反搭便车机制的建立，让那些想搭便车的业主搭不了便车，为了他们自身的利益，他们必然会回来。
人数较少时维权效果最好
“其实，维权行动时并不是人越多越好。要想集体维权的成功概率增加，合理的人数也非常重要。”第一，当人数太少的时候，低于３％的时候没有效果。因为人数太少了，没办法展开行动。第二，当人数超过５０％时，效果也非常差。
比较理想的人数是１０％－３０％，总受侵害群体中１０％－３０％的人组织起来集体维权，效果最好。首先，人数相对来说比较多，但却没有多到让开发商难以承担的程度。如果所有人都参加，开发商发现要赔所有人的损失，有可能会赔不起，干脆就不赔了。开发商知道人数不多，付出的赔偿有限。在此种情况下，业主集体维权最有可能成功。
持续维权必须建立反搭便车机制
集体维权要想持续进行的根本原因，就是要建立反搭便车机制。反搭便车机制有三个特点：
第一，必须有保密制度。就是让其他所有想搭便车的人没法搭便车，维权进行的程度、维权可能的结果以及成功后最后的赔付，都在保密的情况下进行。这样做的目的，一是让这些只想收获不想付出的人不能在维权过程中不劳而获；二是保持开发商“即使赔，也赔得起”的心理，增加维权成功的几率。
第二，必须付费。维权业主必须为维权付费，因为整个维权过程都要发生费用，如果不付费，仅靠大家的自己出钱，维权很难坚持下来。这一点，例子非常多。
第三，必须建立内部报酬制度，以激励为维权多出力的业主。因为虽然大家都是维权内部人士，但这样也同样会出现内部人之间互相搭便车。建立内部报酬激励制度，就是让真正努力一直做这件事情的人，得到他应有的报酬，这样才能激励他继续为维权做努力。
“集体维权失败的根本原因，就在于没有建立反搭便车机制。”比如一个房地产维权活动，一开始一共有３００多户，最后只剩下十多户。经过十户人集体维权，现在这十户得到的赔偿最少是开始的一倍，最少多得十几万的赔偿。这主要得益于维权人数非常少，而且对其他人保密。另外，开发商知道，赔了这十户就没事了。在第一次组织集体维权时，那些想搭便车的人在退出集体维权小组后，他们是不可能再次组织起来的。因为每个人都想搭便车，并不想真正付出。
维权成功，在于建立反搭便车机制；而失败，在于没有建立反搭便车机制。当然，维权成功与否，还有其他因素的影响。但建立反搭便车机制是主要因素。因为建立反搭便车机制后，维权者会把维权行动看作真正为自己家的利益斗争。而且，真正多劳多得，符合市场经济的规律。
“为什么现在集体维权成功的报道非常少，甚至没有。你从媒体上很难看到成功的案例，因为开发商就算要承认错误，也绝对不会在网上或者公开的场合。因为一旦公开，开发商就得再向其他没有维权，但却与维权业主存在同样房屋问题的其他业主赔偿。而真正得到赔偿的业主也不会公开这一消息，因为反搭便车机制以及让开发商赔偿的条件之一就是保密，不能把得到赔偿的消息说出去。这样，在媒体、在网络，很难找到集体维权成功的案例。”
房地产维权目前最大的特点表现在，由以前的个人维权上升到集体维权，由个案维权上升到立法维权。这让维权活动变得更有组织、更有法律保证、更理性、更有规律、更容易成功。
李文谦律师，中国政法大学法学硕士，中国传媒大学工商管理学硕士(MBA)，中国拆迁征地领域知名律师，律师世家出身。李律师自1998年开始研修法律，迄今已有十一年法务工作经验，在律师界享有较佳的声誉。李律师身为中国律师协会会员、北京市律师协会会员，自律师执业以来代理了大量诉讼及非诉讼案件，因办理征地拆迁案件而出名，在“民告官”、土地征收、房地产与建筑工程、合同纠纷等重大行政诉讼及民商事案件执业领域具有丰富的经验，以其优秀的执业能力及卓越的执业操守连续四年被评为年度大律师。李律师把“匡扶正义、仗法直言”作为自己的执业理念，在实际办案过程中，不畏强权，把维护当事人的利益放在第一位，尤其是在办理拆迁征地案件中，承诺只为被拆迁人、被征收人维权。为满足广大被拆迁户、被征收户的维权需求，李文谦律师创办了蓝秦拆迁征地律师团，该团队具有办理征地拆迁案件的丰富经验，除了采取各团队采取的主流办案方法（组合诉讼、全方位诉讼）办理各类拆迁征地案件以外，还独创了定位诉讼（节约诉讼成本、提高办案效率）、非诉讼等方法来办理拆迁征地案件。蓝秦律师团成立至今，在全国各地的被征地拆迁客户中创下了良好的口碑，最主要的是在案件实际解决方面（如胜诉率、实际获取合理利益方面等）有着较好的业绩，就办案效果来说，据不完全统计，均高于其他同类型的拆迁征地律师团队。李文谦律师基于个人精通的法律知识与办案经验，在办理案件过程中，善于根据各户的实际情况制定适合的法律解决方案，从根本上着手解决问题，追求实际的办案效果。李文谦律办理案件认真负责，勤勉尽责，自执业以来，共代理征地拆迁案件近六百余件（其中较多的有一定的社会影响力），其它各类案件近三百件，均取得了较好的效果，赢得了当事人的赞誉。李文谦律师承办过多起重大、疑难、典型案件，曾多次接受媒体采访，包括中央人民广播电台、中央电视台、北京人民广播电台、北京电视台、山东电视台、广东电视台、湖北电视台，新华网、人民网、新浪网、网易，中国法院网，《人民日报》、《法制日报》、《法制周刊》、《南方都市报》、《法制晚报》、《北京晚报》《北京青年报》、《新京报》、《齐鲁晚报》杂志等。
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