延期交房典型案例
【案情】
原告韩女士与被告某房地产开发有限公司（以下简称房产公司）签订了购房合同，购买位于某市某区A小区16号楼2单元1002室，合同总价XXX万元整（合同编号：XXXXXXXXXXX）合同第十条约定房地产公司应在20XX年X月X日前依据国家关于商品房交房质量的相关规定并符合本合同约定的商品房交付给原告：1、该商品房经竣工验收备案；2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格）……；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的。合同第九条约定除上述规定的特殊情况外，逾期不超过30日交付，出卖人应向买受人按日支付自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止已付房款万分之五的违约金，超过30日时……如继续履行合同，出卖人应向买受人按日支付自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止已交付房款万分之十的违约金。合同第二十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住房的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。房产公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由房产公司承担。韩女士于一周后缴清了全部房款。
20XX年X月X日公安部下发了从严执行《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》民用建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料；对低于A级的在建工程，应责令改正或者停止施工，不予验收合格或备案审查合格，对建设、施工、建立单位进行查处等。该房产公司于是告知原告交房顺延至20XX年X月X日。最终交房比延期约定日期还晚了6个月。在双方办完房屋交接后，韩女士于20XX年X月X日向某人民法院提起起诉，要求被告给付逾期交房的违约金XXXXX元。
【审判】
韩女士诉称：20XX年x月X日原、被告签订购房合同一份，约定被告应在20XX年X月X日前向原告交付经竣工验收备案的房屋，如交房逾期超过30日，则由被告按日向原告支付已付房价款万分之十的违约金。合同签订后，原告按约履行了自己的付款义务，被告却未能按期交房，直至20XX年x月X日才通知原告办理交付手续，且交付时发现被告所交房屋未办理竣工验收备案。被告行为已构成违约，故诉至法院，请求法院判令被告依照合同约定以每日万分之十给付从违约之日至办理竣工验收备案表后发出交房通知止的违约金XXXXX元，并承担本案诉讼费用。
被告房产公司辩称：1、因特殊天气原因，及国家对外墙保温材料的政策调整致被告规划设计变更，造成被告逾期交房，属于不可抗力，故原告主张的逾期交房违约金的起止时间没有法律依据和事实依据。另双方约定的违约金过高，请求法院依法调整。
法院经审理后认为，本案所涉的商品房买卖合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于被告的抗辩事宜，外保温材料的政策调整发生在原、被告签订合同之前，被告是可预见、可避免、可克服的，该情形不可判断为不可抗力，被告以此来主张延期交房，无事实依据，法院不予支持。原告所主张的违约金应当计算至实际交付之日即20XX年X月X日。原告以交付的房屋不符合合同约定条件主张实际交付之日后的逾期交付违约金，法院不予支持。双方合同中约定的违约金过高，且远远超出同地段同类型房屋租金，应予以调整。因原告未能举证其实际损失，综合考虑本案情况，法院酌定每日违约金参照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，故被告逾期交房违约金从共计XXX天，参照银行同期同类贷款年利率6.56％的130%计算，诉争房屋的逾期交房违约金为人民币XXXXXX元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条之规定，判决如下：
被告某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告韩女士支付逾期交房违约金人民币XXXXXX元。
律师意见：
本案的争议焦点主要在于：
1、被告主张其延期交房的免责理由是否成立？
阴雨天气及外保温材料的变更被告作为房地产开发商在开发时均应予以考虑且这些均发生在合同发生之前，应该属于可以预见可以避免的，且政策变更时间距被告交房时间近一年，被告完全可以通过提高人工成本、降低利润方式施工得以按期交房。双方约定的逾期交付违约责任的免责事由仅有不可抗力，且不可抗力亦属法定免责事由。不可抗力是指当事人不能预见、不能避免、不可克服的客观现象。天气因素是建筑行业内施工时间长短的必然考虑因素，被告作为房地产开发商根据行业通常做法应在确定交房时间时对天气因素作考虑，且夏季多雨亦是可预见的，故本案中被告以多雨天气偏多主张据实延期交房，无法律依据，不应采信。被告主张的外保温材料政策调整致其无法施工，属不可抗力，律师认为外保温材料的政策调整发生在原、被告签订合同之前，被告是可预见、可避免、可克服的，该情形不可判断为不可抗力，被告以此来主张延期交房，无事实依据，不应支持。
2、原告主张的违约金计算的起始时间应当如何确定？
合同约定被告应于20XX年X月X日前交房，被告未能按期交房，延期交房时间应从次日起算。违约金的终止时间，原告要求计算至被告办理竣工验收备案登记表的日期。被告则认为应计算至原告实际收房之日。律师认为，根据双方合同第八条、第十一条规定，双方当事人约定的商品房交付条件是“该商品房经竣工验收备案登记”，被告通知原告收房，其当时尚未取得竣工验收备案登记表，不符合约定的交付条件，但原告明知上述情况仍同意接收房屋且实际占有，应视为原告同意变更约定的交付条件，诉争的商品房应视为已经交付，违约金应计算至实际交付之日。原告以交付的房屋不符合合同约定条件主张实际交付之日后的逾期交付违约金，不应支持。
3、双方约定的逾期交房违约金应否调整？
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。”
本案是延期交房案件中具有典型代表意义的案件，本案的原告韩女士在实际收房时明知对方不具有竣工验收备案登记，仍完成房屋的交接导致其所主张的违约金不能计算至法律规定的完成备案登记之日。这是一般业主在发生延期交房时的普遍做法，盲目完成收房，影响自身合法权益的实现。在此蓝秦律师团提醒大家，当大家遇到延期交房的问题时，应尽联系专业律师，避免自身损失。
李文谦律师，中国政法大学法学硕士，中国传媒大学工商管理学硕士(MBA)，中国拆迁征地领域知名律师，律师世家出身。李律师自1998年开始研修法律，迄今已有十一年法务工作经验，在律师界享有较佳的声誉。李律师身为中国律师协会会员、北京市律师协会会员，自律师执业以来代理了大量诉讼及非诉讼案件，因办理征地拆迁案件而出名，在“民告官”、土地征收、房地产与建筑工程、合同纠纷等重大行政诉讼及民商事案件执业领域具有丰富的经验，以其优秀的执业能力及卓越的执业操守连续四年被评为年度大律师。李律师把“匡扶正义、仗法直言”作为自己的执业理念，在实际办案过程中，不畏强权，把维护当事人的利益放在第一位，尤其是在办理拆迁征地案件中，承诺只为被拆迁人、被征收人维权。为满足广大被拆迁户、被征收户的维权需求，李文谦律师创办了蓝秦拆迁征地律师团，该团队具有办理征地拆迁案件的丰富经验，除了采取各团队采取的主流办案方法（组合诉讼、全方位诉讼）办理各类拆迁征地案件以外，还独创了定位诉讼（节约诉讼成本、提高办案效率）、非诉讼等方法来办理拆迁征地案件。蓝秦律师团成立至今，在全国各地的被征地拆迁客户中创下了良好的口碑，最主要的是在案件实际解决方面（如胜诉率、实际获取合理利益方面等）有着较好的业绩，就办案效果来说，据不完全统计，均高于其他同类型的拆迁征地律师团队。李文谦律师基于个人精通的法律知识与办案经验，在办理案件过程中，善于根据各户的实际情况制定适合的法律解决方案，从根本上着手解决问题，追求实际的办案效果。李文谦律办理案件认真负责，勤勉尽责，自执业以来，共代理征地拆迁案件近六百余件（其中较多的有一定的社会影响力），其它各类案件近三百件，均取得了较好的效果，赢得了当事人的赞誉。李文谦律师承办过多起重大、疑难、典型案件，曾多次接受媒体采访，包括中央人民广播电台、中央电视台、北京人民广播电台、北京电视台、山东电视台、广东电视台、湖北电视台，新华网、人民网、新浪网、网易，中国法院网，《人民日报》、《法制日报》、《法制周刊》、《南方都市报》、《法制晚报》、《北京晚报》《北京青年报》、《新京报》、《齐鲁晚报》杂志等。
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