高院房地产领域十大经典案例解析(一)

　　韩某与XX公司商品房买卖合同纠纷案

　　【基本案情】20XX年X月，韩某与XX公司签订《房产定购协议书》约定：韩某与XX房地产公司签订购房意向书，购买由该公司开发的商品房一套，并于签订协议时支付定金1万元;如买受人不履行该协议或不在20XX年X月前与该房地产公司签订《商品房买卖合同》，定金不予退还;如卖方不履行该协议，应当双倍返还所付定金。该定购协议另载明：买受人在签订定购协议时已详细阅读和了解房地产公司在销售现场公示的《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容。

　　20XX年X月，买受人准备与房地产公司签订《商品房买卖合同》时，认为该合同的补充协议有许多不公平条款，便未予签订合同。20XX年X月，韩某相继向房地产公司发出两份函件，要求修改《商品房买卖合同》，解决合同中的不公平条款，否则房地产公司应退还其定金1万元。该公司拒绝退还定金。韩某遂以商品房买卖合同补充协议条款侵害其合法权益为由，向法院起诉，要求返还定金1万元。

　　【裁判情况】

　　法院终审认为，韩某与房地产公司签订的《房产定购协议书》合法有效，该协议明确载明：韩某已详细阅读和了解在销售现场公示的《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容。故韩某应按定购协议约定的合同基本条件与房地产公司签订正式的《商品房买卖合同》。买受人单方要求修改合同条款被拒，致使正式的商品房买卖合同未能签订，公司有权依据定购协议的约定和定金罚则拒退定金，遂判决驳回原告的诉讼请求。

　　【律师观点】

　　购房者应慎重签订定购协议。订购协议明确了《商品房买卖合同》的具体内容，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律关于定金罚则的规定处理。因此，购房者在签订定购协议时，应详细了解协议内容，否则一旦签订协议，将承担法律规定或合同约定的义务与责任。