买房攻略——律师手把手教您买到放心房
A：定购协议书签字要谨慎
案情：
韩女士与某公司签订《房产定购协议书》，约定定购一套商品房，并支付定金1万元。协议另载明：韩女士在签订定购协议时已详细阅读和了解该公司在销售现场公示的《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容。同年，韩女士签订《商品房买卖合同》时，认为该合同的补充协议有许多不公平条款，两次发函要求修改不公平条款。最后双方扯皮起诉到法院。
判决：
该协议明确载明：韩女士已详细阅读和了解该《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容，故陈应按定购协议约定的合同基本条件与该公司签订正式的《商品房买卖合同》，某公司有权拒退定金，驳回陈的诉讼请求。
律师观点：
购房者在签订定购协议时，应详细了解协议内容，否则一旦签订协议，将承担法律规定或合同约定的义务与责任。
B：天然气改动不算结构改变
案情：
韩女士与某公司签订《商品房买卖合同》。韩女士接房时发现，合同上写明位于入户厨房位置的天然气管道改到客厅阳台上。他遂以房屋结构变更为由提出退房。但某公司不同意。
案情：
天然气管道安装有特别的规范和要求，不可能满足所有业主的意愿。有关行政管理部门认为，天然气管道的安装位置变化，既不属于规划的变更和设计上的变化，也不属于房屋结构改变。所以，天然气管道的改变并不构成购房合同约定的解除条件，该合同不能解除。故驳回韩女士的诉讼请求。
律师观点：
在设计时，天然气管道位置原则上放在厨房，但如果涉及安全隐患问题，专业安装人员可对安装位置予以调整。
C:购房户看清逾期交房条件
韩女士与某公司签订《商品房买卖合同》，约定20XX年X月X日前交房。逾期交付的，按已付房价款每日万分之五的违约金计算。后该公司取得竣工验收备案登记证。翌日，韩女士接到接房通知，却以房屋需要维修为由不接房。一个月后，该公司将维修后的房屋交付给韩女士。韩女士要求某公司承担逾期交房违约金，被拒绝。韩女士遂起诉索赔。
律师观点：
双方在合同中明确约定，房屋维修事项不能作为拒绝接房及开发商承担逾期交房责任的理由，故本案责任应由韩女士自行承担。 本案中，双方在合同中明确约定房屋交付条件为商品房已进行竣工验收备案登记，并约定“房屋的维修事项不能作为拒绝接收房屋的理由”。购房者在商品房竣工验收备案登记前有权拒绝接房，但经过竣工验收后不能以房屋的维修事项作为拒绝接房的理由。
D:这些情况可拒绝接房
案情：
韩女士与某公司签订《商品房买卖合同》，约定20XX年X月X日前交房。某日，韩女士收到接房通知验房时，发现房屋生活阳台铁栏杆与公共露台铁栏杆相连，且有室外电线搭在该公共露台的铁栏杆转角处，韩女士便以房屋需要整改为由不予接房。某公司不允，韩女士遂诉至法院，要求整改。
判决：
房屋虽验收合格，但公共露台搭接的室外电线不符合电气装置安装工程及验收规范，存在重大安全隐患，韩女士有权拒绝接房，该公司构成违约。
律师观点：
房屋存在重大安全隐患或不能满足基本使用功能时，购房者可以拒绝接房。开发商交付的房屋是否符合交付条件，购房者在哪些条件下可以拒绝接房，一要尊重当事人的约定；二要看是否满足法律法规规定的标准；三要考虑房屋存在的质量瑕疵是否能够满足房屋的基本使用功能。
E：房屋没验收接房也有错
案情：
某年，韩女士购买某公司一套房屋。合同约定20XX年X月X日前交房，如逾期交房应支付违约金。 后该公司交付房屋时，在其制定的《房屋交接表》中明示：“现项目已通过质量验收，还未进行竣工验收备案登记，你在认知该现状的情况下，经验房后自愿接房”，韩女士在交接表上签署“同意接房”。 一个月后房屋才竣工验收合格。之后，双方因逾期交房违约金问题发生纠纷，该公司向韩女士支付了逾期交房违约金，但不同意支付韩女士自愿收房后的逾期交房违约金。韩女士遂起诉。
判决：
某公司违约金应承担责任到房屋实际验收合格之日，但双方的书面交接房手续已载明房屋不符合交付条件的情况下，韩女士仍签收接房并使用，故对该公司的违约责任额度应酌情减轻。
律师观点：
法律强制规定，商品房交付使用的最基本条件是经竣工验收合格。该公司提前交房违反了法律，但韩女士明知房屋没有竣工验收合格而接房，也有一定过错。
F:优惠没兑现可起诉索赔
案情：
韩女士与某公司签约购买了一套房屋，交房时间为20XX年X月X日。签约当天，韩女士付清全款和契税。同年，该公司刊登售房广告时承诺“购房业主享受免契税优惠”。广告刊登后两三个月，韩女士才知悉广告内容。韩认为自己也应享受该优惠，但该公司拒绝。韩女士遂诉至法院。
判决：
某公司应遵守诚实信用原则兑现其承诺，应向韩女士支付已经交纳的购房契税。
律师观点：
开发商违反其承诺的，应承担相应的违约责任。同时提醒购房者，为避免将来产生不必要的纠纷，可以要求将广告内容写进合同中或者签订补充协议，并明确约定违约责任。
G：提高容积率开发商要赔
案情：
韩女士与某公司签订《商品房买卖合同》，合同载明总层数28，但陈接房时发现所建房屋实际楼层为33层。韩女士遂以开发商增加容积率起诉至法院。
判决：
某公司人为违背了合同对商品房基本状况的约定。该公司增加楼层的行为必然使韩女士预期的相关公共设施使用人数增加，居住舒适度下降，该公司的加层行为对韩女士的损害确实存在。综合考虑业主遭受损害的程度，以及开发商超建可能获得的利益等因素，判决某公司赔偿韩女士。
律师观点： 开发商违约提高容积率，应当承担相应违约责任。
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